Ну вот и настал день «Х»: с 1 сентября в Латвии вступили в силу поправки к иммиграционному закону, повышающие порог инвестиций в недвижимость в обмен на получение вида на жительство до 250 тысяч евро. Но это не единственное нововведение. Согласно новым условиям, это должно быть одно функционально связанное застроенное недвижимое имущество в состав которого не может входить используемая в сельском хозяйстве земля или земля с лесом. Кадастровая стоимость этого имущества должна быть не менее 80 000 евро.
Дополнительно введен разовый платеж в государственный бюджет в размере 5% от стоимости приобретаемой собственности, который необходимо заплатить при первичном запросе временного вида на жительство. Как отреагировал на это наш рынок и какие перспективы вырисовываются впереди? Об этом говорят эксперты отрасли.
Андрей Щербаков, руководитель подразделения по управлению недвижимостью банка Rietumu:
– Изменения в иммиграционном законодательстве, вступающие в силу с 1 сентября, вызвали этим летом всплеск спроса со стороны зарубежных покупателей. Речь идет, преимущественно, об объектах, стоимость которых не превышала действующего до указанной даты минимального ценового порога – в Риге, Юрмале и других крупных городах Латвии – около 143 тысяч евро, в регионах – около 72 тысяч евро.
В свою очередь мотивацию покупателей, приобретающих объекты в более высокой ценовой категории, законодательные изменения затрагивают незначительно. Например, у нашего подразделения Apella достаточно много клиентов, которые и сейчас, и в предыдущие годы покупали объекты по цене свыше 250 тысяч евро, соответствующие их запросам и предпочтениям, – и в Юрмале, и в Риге. В пример тут можно привести апартаменты Ё-mas House в самом центре ул. Йомас в Юрмале, а также новый дом Petit Paris в историческом квартале латвийской столицы.
Единственным изменением для таких клиентов станет вводимая с 1 сентября пошлина в размере 5% от стоимости объекта. Однако, во-первых, ее необходимо уплачивать только в случае, если покупатель желает получить вид на жительство, а во-вторых, при сделках такого уровня этот момент не является решающим.
Мы предполагаем, что изменения в иммиграционном законодательстве затронут только отдельные сегменты латвийского рынка недвижимости. Перемен на самой популярной «инвестиционной площадке» – в Юрмале – мы вообще не ожидаем: как известно, здесь и сегодня купить современные апартаменты за сумму ниже 250 тысяч евро весьма проблематично. То же касается и исторического центра Риги, который также находится в «топе» у иностранных покупателей.
Единственным сегментом, где спрос, по нашим оценкам, снизится, станет недвижимость в регионах, где ценовой инвестиционный порог до сих пор был самым низким и жилье приобреталось порой исключительно с целью получения ВНЖ без намерений им каким-либо образом пользоваться. Здесь интересы зарубежных инвесторов впредь будут четко сфокусированы в достаточно узкой нише отдельных усадьб и поместий.
В долгосрочной перспективе мы ожидаем продолжения умеренного роста интереса к приобретению недвижимости в Латвии. Как показал, например, уходящий летний сезон, число туристов, в том числе интересующихся приобретением недвижимости в стране, продолжает расти: многие из них заранее связываются с риэлторами, которые к моменту приезда уже формируют пакет предложений для потенциального клиента, и часто результатом такой поездки становится конкретная сделка.
Немаловажно также, что уровень цен на недвижимость в Латвии сегодня значительно ниже не только московского, но и общеевропейского. И эти вложения многими покупателями рассматриваются как выгодные долгосрочные инвестиции, сопровождающиеся таким «бонусом» как вид на жительство в ЕС для всей семьи.
Кроме того, в последнее время спрос на удачные проекты с хорошим месторасположением, инфраструктурой и удачной внутренней планировкой существенно опережает предложение. Таких проектов на рынке сейчас сравнительно немного, что привело к росту цен в этом сегменте за последний год порядка 30%. Если говорить в целом, то в последнее время мы наблюдаем растущую тенденцию к выбору качественного жилья – покупатели все больше внимания уделяют таким факторам как качество строительства, использованные материалы и внутренний дизайн помещений.
В более краткосрочной перспективе после 1 сентября можно ожидать некоторого уменьшения количества сделок за счет ухода с рынка «бюджетной» группы покупателей, но за счет повышения минимального ценового порога удельный вес инвестиций в латвийскую экономику, по-прежнему, будет сохраняться на высоком уровне.
Предстоящие изменения уже внесли коррективы в планы девелоперов новостроек в столице и ее окрестностях – ряд жилых комплексов сейчас на стадии разработки концепции перепроектируется под квартиры большей площади. Таким образом, зарубежным покупателям будут предложены апартаменты, соответствующие новым условиям получения вида на жительство. Соответственно, в новых проектах, ориентированных, в первую очередь, на зарубежных клиентов, будет сокращаться число сравнительно недорогих квартир небольшой площади.
Интересы латвийских и зарубежных покупателей на латвийском рынке недвижимости пересекаются очень незначительно и, очевидно, такая тенденция сохранится и в дальнейшем.
Вестардс Розенбергс, владелец компании Baltic Sotheby’s International Realty:
– С момента принятия поправок к закону об иммиграции в мае этого года наблюдалось увеличение спроса на недвижимость, приобретение которой позволяло получить в Латвии вид на жительство. Увеличилось количество сделок и, соответственно, число заявлений на ВНЖ от нерезидентов. Особенно большой рост в этом смысле, насколько мне известно, наблюдался в июле.
Эти тенденции были связаны с тем, что определенный сегмент покупателей желал воспользоваться возможностью оформить вид на жительство до 31 августа – по прежнему закону. Могу сказать, что за все время существования программы предоставления ВНЖ в обмен на инвестиции, довольно существенная часть нерезидентов – более одной трети от всех покупателей из третьих стран – ориентировалась на бюджет покупки до 200 тыс. евро. Это показывает опыт.
Думаю, что сейчас, когда поправки только вступили в силу, некоторые из названного сегмента покупателей будут искать другие рынки и другие возможности получения вида на жительство в Европе. Например, вкладывая деньги в государственные облигации в других странах. Но это касается тех, кто просто хочет потратить меньше средств, при этом не думая о ликвидности. Потому что ценные бумаги и недвижимость – это не сравниваемые в смысле ликвидности вещи. Облигации могут потерять свою ликвидность за один день.
Трудно сказать, сколько наш рынок лишится зарубежных покупателей в процентах. Однако, я думаю, что со временем произойдет адаптация к новым условиям и правилам и никакой трагедии не произойдет. На мой взгляд, адаптация займет не больше полугода.
Люди ведь, все-таки, руководствуются соображениями ликвидности приобретаемой собственности. Даже тем, кто может выложить 250 тыс. евро за недвижимость в Латвии и хочет ее здесь приобрести, чтобы получить ВНЖ, сразу будет психологически трудно осознать, что еще вчера все это можно было сделать на 100 тыс. дешевле. Так что, повторю – это вопрос времени.
Не уверен, что сегодня на рынке осталось очень много объектов недвижимости в ценовом диапазоне от 150 до 200 тыс. евро. Точных данных у меня, конечно, нет, но, в принципе, рынок показывает, что сегмент таких объектов уже практически исчерпан.
Наш рынок недвижимости разделен на два направления, которые между собой практически не пересекаются – это, скажем так, внешний и внутренний рынки. Каждый живет по своим правилам, но главное их отличие – в суммах сделок. Большинство сделок на рынке, ориентированном на местного покупателя, не превышают ценовой отметки в 100 тыс. евро. Есть, конечно, и более дорогие приобретения, но их никак нельзя назвать основной массой. Поэтому трудно прогнозировать, как повлияют вступившие в силу поправки к иммиграционному закону на местный рынок. Все зависит от того, как будет развиваться экономика страны и платежеспособность населения.
Ивар Зариньш, депутат Сейма Латвии:
– Ясно, что повышение ценового порога инвестиций в недвижимость, дающего право на получение ВНЖ, окажет негативное влияние на спрос со стороны нерезидентов. Однако это, думаю, будет ощущаться лишь в краткосрочном периоде. На мой взгляд, самый главный минус этих изменений в том, что они показывают риски нестабильности в отрасли. И это может в дальнейшем оказать неблагоприятное влияние на развитие рынка недвижимости.
Ведь игроки рынка должны рассчитывать свои расходы и прибыли с учетом существующих рисков. А когда законодательство нестабильно, сделать это очень сложно. Если в дальнейшем ситуация стабилизируется, то, рано или поздно, все предприниматели, которым интересно вести здесь бизнес, станут отталкиваться от новых условий и все вернется в прежнее русло.
Рынок Латвии очень маленький, а спрос на приобретение недвижимости со стороны нерезидентов весьма объемный – представитель почти любой страны мира, имеющий свободных 250 тыс. евро и желающий получить в Латвии вид на жительство, вполне может это сделать.
Больше надо смотреть на то, какая будет политическая и экономическая ситуация в Латвии. Если здесь, наконец, будет стабильное развитие и стабильное законодательство, это станет главным фактором, который и определит будущее отрасли недвижимости.
Понятно, что некоторые политики будут спекулировать на сложных отношениях между Россией и ЕС, для того, чтобы снова что-то поменять в иммиграционном законодательстве. Однако, неплохо бы сначала провести анализ – кто более всего покупает у нас квартиры с целью получения вида на жительство: те кто очень доволен нынешней властью в России или наоборот? Я полагаю, что может получиться так – стараясь наказать Россию, мы можем получить как раз противоположный эффект и накажем тех людей, которых совершенно не надо опасаться, как проводников так называемой «мягкой власти» Путина.
Что касается влияния ценовой планки в 250 тыс. евро на местный рынок недвижимости, то, насколько мне известно, возможно использование схем, когда недвижимость, реальная цена которой составляет 150 тысяч, будет продаваться за 250 и затем переплаченная часть суммы будет возвращена покупателю. В этом случае все будут довольны. Такие схемы применялись до сих пор, и будут применяться впредь.
Тем не менее, на мой взгляд, каких-то больших потрясений латвийский рынок недвижимости, из-за вступивших в силу изменений, не испытает. В краткосрочном периоде, возможно, будет некоторый спад. Пока отрасль не поймет новые условия игры.
Главный вопрос: хватит ли у нас недвижимости, чтобы удовлетворить спрос. Ведь надо смотреть более широко, учитывать глобальную политическую и экономическую ситуацию. Думаю, что сейчас многие жители Украины и России заинтересуются приобретение жилья и получением ВНЖ в Латвии. И если мы будем вести прагматическую политику, то недвижимость у нас будут покупать не только за 250 тыс. евро, но и дороже. Потому что люди не просто покупают себе квартиру, а покупают те возможности, которые человек имеет, проживая здесь. И самой правильной нашей политикой было бы создание в стране таких условий, чтобы она была привлекательна для состоятельных людей, желающих здесь жить и вкладывать в Латвию свой капитал.
Однако, я убежден, что национальное объединение, выступившее инициатором свертывания программы предоставления ВНЖ в обмен на инвестиции, не остановится на достигнутом. Потому что их неизменный лозунг – «Русские идут!», и они от него никогда не откажутся и будут пользоваться им при каждом удобном случае.
Алдис Риекстиньш, руководитель торгового отдела компании Latio:
– Клиенты накануне 1 сентября намного активнее проявляли интерес к покупке недвижимости по цене 72 и 143 тыс. евро, желая получить вид на жительство по прежним нормам закона. Это были не только граждане России, но также Казахстана, России, Китая.
Сейчас же, скорее всего, на нашем рынке недвижимости наметятся две тенденции. Первая – то имущество, которое искусственно подтягивалось к 72 и 143 тыс. евро и предлагалось по завышенным ценам, станет дешевле, думаю, на процентов 10-20, в зависимости его качества и месторасположения. Вторая – станет меньше покупателей. Будут продаваться лишь те дома и квартиры, которые стоят от 250 тыс. евро и выше. То есть, сделки будут совершаться, в основном, в Риге и Юрмале.
Самое главное, что произойдет – в регионах рынок остановится вообще. Там имущества по такой цене вообще нет и поэтому регионы останутся без инвестиций и без движения.
С 1 сентября для получения вида на жительство нельзя суммировать несколько единиц имущества, чтобы получить общую сумму в 250 тыс. евро. Кроме того, в составе недвижимости не должно быть сельскохозяйственной земли и лесных угодий. Так что теперь будет очень затруднительно продать какое-то хорошее поместье вне Риги и Юрмалы.
Трудно прогнозировать насколько уменьшится число покупателей жилья в Латвии, желающих получить ВНЖ, это покажет время. Но я думаю, что весь тот сегмент покупателей, кто приобретал недвижимость по минимальной цене – за 72 тыс. евро, вообще пропадет. Если они уже тогда с трудом могли купить имущество в Латвии, то теперь уже точно не смогут. А тех, кто покупал за 143 тыс. в процентном отношении от общего числа покупателей было больше половины – 60-70%.
Выиграют ли местные покупатели от такой ситуации? Вряд ли. Они все равно не могут купить жилье по цене свыше 100 тыс. евро. Поэтому на местном рынке ничего не изменится, по большому счету. Банки, по-прежнему, не слишком активно выдают кредиты и сегодня местный рынок – это, в основном, рынок аренды жилья, а не его покупки. Те же, кто может купить смотрят на квартиры и дома по 100, ну, может быть, максимум, 120 тысяч. Примерно, столько стоит большая квартира в новом проекте.
Что касается возможных махинаций с ценой, то, на мой взгляд, это маловероятно. Во-первых, существует ограничение по кадастровой стоимости, которая должна быть не ниже 80 тыс. евро. А, во-вторых, и это самое главное, должна быть произведена оценка имущества. Но ни один из оценщиков, имеющих лицензию, не оценит жилье в 250 тыс. евро, если оно реально стоит 150 тысяч. Кроме того, вряд ли на такие схемы подпишутся зарубежные покупатели. Это все несерьезно. Если кто-то, что-то подобное и сделает, то это будут единичные случаи.
Ирина Алазова, руководитель отдела недвижимости компании MGroup Estate:
– Конечно же, на наш взгляд, сделок станет значительно меньше. Насколько меньше в процентном отношении – прогнозировать сейчас сложно, но ясно, что очень трудно будет продать застройщикам свои объекты жилой недвижимости, цена которых 150-200 тыс. евро. Трудно еще и потому, что по новым правилам у претендентов на ВНЖ нет возможности купить две или несколько единиц собственности, как это было ранее: купил, например, одну квартиру за 100 тыс. евро, вторую – за 150 и получил требуемую общую сумму. Сейчас же нужно выложить не менее 250 тыс. за одну недвижимость. Именно поэтому мы прогнозируем затишье в сегменте рынка, в котором квартиры будут продаваться по цене ниже 250 тыс. евро.
Местный рынок, по-прежнему, не слишком активен, не смотря на то, что некоторое оживление наблюдалось и на нем. Однако оно недостаточное для того, чтобы реализовывать объекты по цене свыше 100 тыс. евро.
Те покупатели, которые были нацелены на покупку недвижимости в Латвии по цене 250 тыс. евро и выше, конечно же, останутся, но, скорее всего, не в таком объеме, как это было до 1 сентября. Камнем преткновения могут стать отчисления в бюджет в размере 5% от стоимости жилья. Даже с минимальной цены в 250 тысяч это, все-таки, приходится, по сути, подарить государству 12 500 тыс. евро.
Конечно, крупные застройщики и продавцы будут предлагать на свои объекты скидки, какие-то особые бонусы. Это, безусловно, будет присутствовать и каким-то образом стимулировать покупателей. Но, все равно, сделок и покупок станет меньше и очень спорный вопрос – насколько это хорошо будет для экономики Латвии в целом.
На самом деле, не проданной недвижимости стоимостью до 250 тыс. евро на нашем рынке осталось довольно много. Гораздо легче было бы положение, если бы ценовая планка для получения ВНЖ в обмен на инвестиции равнялась бы 200 тыс. евро. Потому что за 150 тысяч, если честно, достаточно сложно уже купить что-то приличное. Ведь нерезиденты покупают жилье, в основном, в центре Риги и в Юрмале, ну и в каких-то еще престижных районах, опять же, в направлении Юрмалы, так как это направление наиболее понятно. И если взять статистику по сделкам, то большинство из них заключается в ценовом диапазоне от 180 до 210 тыс. евро. Так вот, если бы ограничения начинались с 200 тысяч, то было бы намного проще этот порог преодолеть. Впрочем, остаются эти 5%, которые никому платить не хочется.
Практически все нерезиденты покупают в Латвии жилье исключительно с целью получения вида на жительство. Так что, все ждем – как это будет после 1 сентября. Последние же месяцы перед вступлением в силу поправок к иммиграционному закону, показали значительный рост количества сделок. Август в этом смысле был вообще напряженным: продавалось даже то, что ранее не представляло для зарубежным покупателей большого интереса – квартиры в нереновированных домах, например. Главное, чтобы по цене они подходили для получения ВНЖ. Образно говоря, многие успели запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда.
Возможно, на те объекты, которые несколько искусственно подтягивались к минимальному порогу, позволяющему получить вид на жительство (143 тыс. евро) цены теперь немного снизятся. Но проблема в том, что для местных покупателей они, все равно, останутся слишком дорогими. Поэтому, мы считаем, что на рынок, ориентированный на местных покупателей, изменения в законодательстве, вступившие в силу 1 сентября этого года, никак не повлияют.
Кроме того, если будет меньше продаж в высоком ценовом сегменте рынка, меньше станет движения и в других сегментах. Так что местные жители ничего от этого не выиграют.
Мы надеемся, что через некоторое время ситуация стабилизируется и продажи недвижимости с целью получения ВНЖ, возможно, вернутся на прежний уровень. Уверенности в этом нам добавляет опыт нашей компании: на сентябрь у нас запланированы встречи с зарубежными покупателями, которые осведомлены о новых правилах, но, тем не менее, приедут сюда выбирать и покупать жилье. Они готовы, кстати, платить и эти 5%. Так что, сентябрь у нас, практически, уже расписан. Посмотрим, будут ли реальные сделки или все ограничится лишь осмотром объектов.
Есть еще надежда у игроков рынка недвижимости и на то, что наши законодатели, все-таки, смягчат со временем требования по предоставлению ВНЖ и уберут хотя бы 5% уплаты пошлины в госбюджет. Для тех, кто покупает жилье для себя и переезжает в Латвию жить, эти дополнительные траты, как правило, не являются преградой. Но те, кто покупают жилье с целью получения ВНЖ и выгодного вложения инвестиций, и сдают его в аренду, не хотят переплачивать.
Atgriezties uz sarakstu